La date du 1° Novembre marque pour nombre de propriétaires bailleurs modestes le début d’une période de stress face à certains locataires « plus ou moins » bons payeurs, ou une lassitude face à des longues procédures en cours de récupération d’impayés et/ou d’expulsions … mais qui seront « gelées » pendant cette trêve hivernale.
Car votée en 1956, à l’initiative de l’abbé Pierre et à la suite de l’hiver 1954, la trêve hivernale prévoit que durant cette période du 1° novembre au 31 mars, un locataire ne pourra être expulsé de son logement ni ne pourra se voir couper ses fournitures d’eau, d’électricité et de gaz.
Une loi qui a changé la donne …
Si cette période de trêve inquiète toujours nombre de bailleurs, en revanche le reste de l’année le traitement des expulsions pour impayés de loyer a été facilité par la loi anti-squat du député Kasparian, promulguée le 27 juillet 2023 pour mieux protéger les petits propriétaires contre le squat et les loyers impayés.
Le texte accélère notamment les procédures judiciaires dans les litiges locatifs, permettant à un propriétaire d’activer une « clause de résiliation de plein droit » pour obtenir la résiliation du bail sans avoir à engager une action en justice et donc espérer plus rapidement une expulsion.
C’est ainsi que l’année 2023 a été une année record en matière d’expulsions avec 21 500 ménages expulsés de leur logement par les forces de l’ordre, une hausse de 23 % en un an, sans compter bien sûr les familles qui sont parties d’elles-mêmes pour éviter le traumatisme d’une expulsion par les forces de l’ordre.
… mais qui ne suffit pas !
Malgré tout il est bien évident que le traitement d’un litige lié à des impayés de loyers reste une aventure dont on ne sort jamais indemne financièrement et … moralement !
D’autant que le taux d’impayés ne fléchit toujours pas car s’il stagne dans les métropoles (environ 3,5 % depuis un an), il progresse encore hors grandes villes de 0,1 point sur un an pour passer le cap des 4 %, niveau très élevé car il n’était que de 1,25 % avant la crise du Covid-19.
Mais, au-delà d’un taux d’impayés resté élevé, l’encaissement des loyers lui-même pose problème car le nombre de relances nécessaires pour obtenir le paiement augmente toujours, à tel point qu’en Ile-de-France par exemple, des relances sont maintenant envoyées à un quart des locataires.
Mieux vaut prévenir !
L’inflation pendant 2 ans a fait flamber le coût de la vie et s’est calmée en laissant les produits de base à un niveau de prix élevé (+ 12,5 % en deux ans dans les grandes surfaces) ainsi que des factures d’énergie dispendieuses, ce qui pousse naturellement les ménages locataires à arbitrer entre loyer et besoin essentiels.
Les coupes budgétaires prévues dans le projet de loi de finances 2025 en discussion (40 Milliards d’euro) ne présageant pas une amélioration du taux d’impayés dans les mois à venir, on ne saurait donc trop conseiller aux propriétaires bailleurs de se protéger avec une Garantie des Loyers Impayés classique, ou mieux avec une garantie de paiement dans le mois tel que le propose Wizi.